诚信基础不再，房屋买卖合同终审再判解除！ （下）
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-060）
诚信基础不再，房屋买卖合同终审再判解除！ （下）
---高某与陈某房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
编者按│前一段时间天津滨海新区法院判决：以炒卖房屋为目的的购房合同无效案，一时轰动全国；近日，小编注意到北京朝阳法院判出：无资格，签约买房不合法，合同解除！再次被震惊了！利害了我的法官哥。近日，该案二审终结，虽然二审法院进行释法析理，但仍判决维持法院原审结果。特此向易居房产律师团队研究部邀约此稿，以为大家进行法律解析。
【关键词】
民事权利能力 购房资格 合同不合法 合同不成立 合同无效 解除
【要点提示】
买受人按照合同约定交纳定金，故该合同已经处于履行阶段。但，网签合同的签订属于合同履行过程中的重要环节，能否妥当履行影响到合同继续履行的效果。依据合同法原则，诚实信用是合同能够签订并得以正常履行的重要基础，买、卖双方均对对方的诚信度产生怀疑，故该合同实际已经缺乏继续履行的牢固基础。故，即使房屋买卖合同能够继续履行也必然产生极大成本，况且在出卖人明示拒绝履行合同的状态下，该合同实际已经难以具备履行的条件。值得一提的是：出卖人应对其拒绝履行合同的行为承担相应责任，对出卖人责任承担问题，买受人可另行解决。
【当事人信息】
原告：陈某（被上诉人，卖房人）
被告：高某（上诉人，买房人）
【案情简介】
2016年4月，陈某作为卖房人（甲方）、高某作为买房人（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定：甲方将涉案房屋卖于乙方，房屋成交价格为420万元，乙方于2016年4月27日向甲方支付定金5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。甲方应于2016年5月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年7月1日前办理完毕抵押登记手续。乙方于该房屋过户当天的过户之前，将首付款117万元（包括前期支付定金5万元）自行支付的方式支付甲方。甲乙双方应于该房屋网签出来当天，共同前往贷款机构办理贷款申请手续，乙方贷款金额为300万元。在2016年9月1日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需要按照本协议第四条约定承担违约责任。乙方承诺在2016年5月15日之前，自己的婚姻状况是离异的状态，乙方若因离异后，乙方没有购房资质，三方免责。
合同签订后，高某向陈某支付定金5万元。2016年5月3日，高某在某民政局登记离婚。合同签订前陈某明确表示其配偶同意卖房，但因配偶在国外不能回来，在配偶同意出售声明书上签字。在做网签时，陈某授权案外人莫某代签网签合同。但是后来陈某说起配偶不同意卖房。案外人莫某告知他不卖房要承但得违约责任，陈某表示认可。但因为房价快速上涨，陈某以配偶不同意卖房为由，意欲解除与高某的房屋买卖合同。陈某表示，在签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时，高某不具备购房资格，合同自始不成立。
陈某诉至法院，请求：解除陈某与高某之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。
【法院判决】
一审：1、解除陈某与高某于2016年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、陈某于判决生效后十日内退还高某支付的定金5万元；
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件评析】
一、法院为何认定买、卖双方签订的房屋买卖合同及相关交易文件合法有效？
依法成立的合同受法律保护。双方当事人均应依约履行。履行合同应遵守诚实信用原则。本案中，陈某所述高某的购房资格问题，不属于决定合同效力的因素，且高某在合同约定的时间内符合了条款规定。故陈某以高某不具有签订合同的权利能力为由解除合同的主张，于法无据。因此，陈某与高某签订的房屋买卖合同签订的房屋买卖合同及相关交易文件合法有效。
二、法院为何在确认买、卖双方签订的房屋买卖合同有效后，反而支持该合同的解除？
高某在签署合同之后，即按照合同约定交纳了5万元定金。故涉案合同已经处于履行阶段。陈某主张涉案合同双方均未实际履行的意见，与事实不符。在高某交纳定金后，陈某与高某就合同是否继续履行产生纠纷。该纠纷涉及的主要争议事实为：网签合同的签名代理权问题。网签合同属于政府在监督管理房地产交易过程中的备案性合同。网签合同是否履行虽不影响本案争议合同的效力，但网签合同的签订属于本案争议合同履行过程中的重要环节。故，网签合同能否妥当履行影响到本案诉争合同继续履行的效果。本案中，陈某主张房屋中介公司超越代理权限在网签合同中进行签名，侵害其正当权利。从作为证据的授权委托书内容来看，陈某的委托事项为：委托中介公司协助办理交易房产的网签手续。该委托事项本身较为模糊，难以认定协助内容是否包括签名授权。故，陈某对此提出异议属于情理之中。但，陈某以自己授权不清作为主张解除涉案合同的理由之一，难以得到认同。虽然陈某主张的解除理由，无法得到支持，但在本案中，双方当事人已经表现出对对方履行合同的诚实信用度所产生的极大怀疑。依据合同法原则，诚实信用是合同能够签订并得以正常履行的重要基础，现双方均对对方的诚信度产生怀疑，故该合同实际已经缺乏继续履行的牢固基础。尤其本案涉及的交易财产属于房屋类，财产价值巨大，交易手续复杂，继续履行需要双方当事人的协作配合。而根据本案的现实情况，双方当事人尤其是卖方陈某显然难以再配合之后的房产交易手续的办理，而买方高某对于陈某的诚实信用亦产生巨大怀疑。故本案合同即使能够继续履行也必然产生极大成本，况且在陈某明示拒绝履行合同的状态下，该合同实际已经难以具备履行的条件。
综合上述实际情况，原审法院判决解除涉案合同，二审法院是认同的。但，陈某应对其拒绝履行合同的行为承担相应责任。鉴于高某未就责任承担问题在本案中提出具体的诉讼请求，故法院不宜对此进行处理，其可另行解决。
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